LEY DE ALQUILERES 2020 en Argentina | Cómo afectará a los comercios

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Fue sancionada y promulgada en la Cámara de Senadores Nacionales, la nueva Ley de Alquileres en Argentina, que pasará a regular los nuevos contratos entre inquilinos y propietarios, incorporando grandes cambios para quienes tengan un contrato de alquiler. Entre los más importantes, la extensión del contrato a 3 años, aumento una vez al año y una nueva variedad de “garantías”.

Luego de 36 años Argentina tiene una Ley de Alquileres,  publicada en el Boletín Oficial, se conocen detalles importantes, tanto para individuos como comercios, empresas y toda persona que tenga un contrato de alquiler.

Cabe destacar que Ley de Alquileres convivirá hasta el 30 de septiembre con el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20, el que establece como puntos principales, la “suspensión de desalojos”, la “prórroga de contratos” y el “congelamiento de alquileres” entre otros.

PUNTOS PRINCIPALES DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES 2020

Ni el mes anticipado ni el depósito de garantía pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler. Es decir al comenzar la relación contractual el propietario solo podrá solicitarle al inquilino, en concepto de depósito, el equivalente al monto del primer mes de alquiler.

No se permitirán exigir pagarés o adicionales.

El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

El plazo mínimo del contrato se amplía de 2 a 3 años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las expensas extraordinarias debe pagarlas el propietario. Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del locatario. Es decir aquellos impuestos ligados al uso del inmueble (facturas de luz y gas, el pago destinado al personal de mantenimiento, entre otros), correrán por cuenta del inquilino.

Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

En cuanto a la garantía, el inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).

Sobre el valor de la garantía, el propietario no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) lo que permitirá que quienes tributen impuesto a las Ganancias puedan hacer la deducción del alquiler..

Se creará el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

EN QUE PODRÍA AFECTAR A LOS COMERCIOS ESTA NUEVA LEY DE ALQUILERES.

Desde el sector inmobiliario advierten que los precios de los alquileres, en los últimos años vinieron subiendo por debajo de la inflación. Según los índices de la plataforma de propiedades Zonaprop, en 2018, los alquileres porteños crecieron un 35%, mientras que la inflación fue de 47,6%. En 2019, los alquileres subieron 33% frente a una inflación de 54,5%.

“El aumento en forma anual tiene varios problemas. Porque puede aumentar mucho de un mes a otro cuando los ingresos difícilmente acompañan ese salto. No va empalmado con los ingresos”, advirtió un especialista en temas de vivienda.

El inquilino no tendrá a su cargo el pago de impuestos que gravan la propiedad, como el ABL o el impuesto inmobiliario de ARBA, ni tampoco el pago de expensas comunes extraordinarias, algo que ya se venía dando en los hechos. Sin embargo, la diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias puede ser un punto de conflicto.

La nueva ley establece que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado. Quién deberá pagarle la comisión dependerá de cada jurisdicción, como se viene haciendo hasta ahora. En el caso de la ciudad de Buenos Aires, solo se puede cobrar comisión al propietario del inmueble.

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